2026'da konut kredisiyle ev almak
Peşinat, ön onay, ekspertiz, faiz ve vade seçimi, sigortalar ve tapu günü: konut kredisiyle ev alırken adım adım neye dikkat etmeli?
Konut kredisiyle ev almak, doğru sırayla ilerlendiğinde sanıldığından daha öngörülebilir bir süreç. Bu yazıda bankaya başvurmadan önce yapılması gerekenlerden tapu gününe kadar olan adımları özetledik. Faiz oranları ve kredi koşulları sık değiştiği için rakamları yalnızca örnek olarak verdik; güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
Önce bütçe: peşinat ve aylık taksit
Bankalar konut kredisinde evin tamamını finanse etmez. Kullanılabilecek kredi tutarı, ekspertiz raporundaki değere ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) belirlediği kredi/değer oranlarına göre hesaplanır. Bu oranlar konutun değerine, enerji sınıfına ve alıcının ilk konutu olup olmadığına göre farklılaşabilir. Bütçenizi planlarken:
- evin fiyatının önemli bir bölümünü (çoğu durumda en az üçte birini) peşinat olarak ayırmayı,
- tapu harcı, ekspertiz, sigorta ve taşınma gibi giderler için fiyatın yaklaşık yüzde 5'i kadar ek kaynak bulundurmayı,
- aylık taksidin hane gelirinizi zorlamayacak bir seviyede kalmasını
hedefleyin. Bankalar kredi değerlendirmesinde taksidin gelire oranına ve kredi notunuza bakar.
Kredi ön onayı neden önemli?
Ev aramaya başlamadan önce bankanızdan ön onay almak, gerçekçi bir bütçe çizmenizi sağlar ve pazarlıkta elinizi güçlendirir. Ön onay için genellikle kimlik, gelir belgesi (bordro ya da vergi levhası) ve adres bilgisi istenir. Ön onay, ekspertiz yapılmadan verilen bir ön değerlendirmedir; kesin kredi tutarı ekspertizden sonra belli olur.
Ekspertiz: evin bankaya göre değeri
Bankanın görevlendirdiği lisanslı değerleme uzmanı evi yerinde inceler; tapu, imar ve iskân durumunu kontrol ederek bir değer belirler. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa kullanılabilecek kredi tutarı da düşer. Bu nedenle:
- iskânı (yapı kullanma izni) olmayan, kat irtifaklı ya da hisseli tapulu evlerde kredi koşullarını önceden sorun,
- projesine aykırı değişiklik ya da kaçak kat bulunan dairelerde kredinin hiç çıkmayabileceğini hesaba katın,
- ekspertiz ücretinin alıcı tarafından ödendiğini ve kredi çıkmasa da iade edilmediğini unutmayın.
Faiz, vade ve toplam maliyet
Aylık taksit; kredi tutarına, faiz oranına ve vadeye göre değişir. Aşağıdaki tablo, örnek bir aylık faiz oranıyla 3.000.000 TL kredinin iki farklı vadedeki yaklaşık taksitlerini gösteriyor:
| Vade | Aylık faiz (örnek) | Aylık taksit (yaklaşık) | Toplam geri ödeme (yaklaşık) |
|---|---|---|---|
| 60 ay | %1,89 | 84.000 TL | 5.041.000 TL |
| 120 ay | %1,89 | 63.400 TL | 7.608.000 TL |
Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam faiz yükü belirgin biçimde artar. Konut kredilerinde KKDF ve BSMV uygulanmaz; bu nedenle konut kredisinin maliyeti, aynı faiz oranındaki ihtiyaç kredisinden düşüktür. Bankanın alabileceği kredi tahsis ücreti de mevzuatla sınırlandırılmıştır.
Sabit faiz ve erken kapama
Konut kredilerinin büyük bölümü sabit faizlidir; taksitleriniz vade boyunca değişmez. Krediyi vadesinden önce kapatmak isterseniz, sabit faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı erken ödenen anaparanın yüzde 2'sini geçemez. Faizlerin düşmesi hâlinde krediyi yeniden yapılandırmak bu nedenle bazen avantajlı olabilir; hesabı bankanızla birlikte yapın.
Sigortalar: DASK, konut ve hayat
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Tapu işlemi için zorunludur; poliçe olmadan tapu devri yapılamaz.
- Konut sigortası: Banka, ipotek ettiği evin yangın gibi risklere karşı sigortalanmasını ister. Poliçeyi bankanın önerdiği şirketten almak zorunda değilsiniz; aynı teminatları içeren bir poliçe sunabilirsiniz.
- Hayat sigortası: Çoğu bankada önerilir; poliçeyi dilediğiniz sigorta şirketinden yaptırabilirsiniz.
Tapu günü
Kredi onaylandıktan sonra banka tapu randevusuna katılır. Satış bedelinin kredi kısmı, tapu devri ve ipotek tesisi tamamlandıktan sonra banka tarafından satıcıya ödenir. Alıcı ve satıcının tapu harçlarını önceden yatırmış olması gerekir.
Kısa kontrol listesi
- Ön onay alın ve bütçenizi netleştirin.
- Evin tapu, iskân ve ipotek durumunu ekspertizden önce öğrenin.
- Farklı vadelerdeki toplam geri ödemeyi karşılaştırın.
- DASK ve konut sigortası poliçelerini hazırlayın.
- Tapu randevusu ve ödeme takvimini satıcı ve bankayla birlikte planlayın.
evoyo danışmanları, ilgilendiğiniz evin tapu ve iskân durumunu ilk görüşmede paylaşır, ekspertiz randevusunu koordine eder ve tapu gününe kadar süreci takip eder. Uygun portföyleri görmek için satılık ilanlara göz atabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kredi koşulları bankaya ve mevzuat değişikliklerine göre farklılık gösterebilir.
